«Люди будут меньше покупать. Потому что все эти оплаты лягут на плечи покупателя. Также НДСс третей продажи может больно ударить по тем инвесторам, которые приобретают жилье на «первичке» с целью заработка. Можно также спрогнозировать рост цен в случае принятия законопроекта, что, в свою очередь, может привести к крайне негативным последствиям для рынка недвижимости, который продолжает восстанавливаться после тяжелого 2020 года.
Скорее всего, это повлияет на цену квадратного метра в сторону увеличения, которая и так высока из-за роста цен на строительные материалы и затрат на трудовые ресурсы», — прогнозирует Олег Борисов, зампред Профсоюза работников строительства и промышленности строительных материалов Украины.
Этой же позиции придерживается и Дмитрий Паращишен, руководитель компании-застройщика, которая сегодня возводит жилищные комплексы в Одессе. По его мнению, изменение правил оплаты НДС при операциях с недвижимостью ощутимо повысит цены на рынке новостроев, а также сделает фактически невыгодной их последующую перепродажу.
«Представьте, что вы купили квартиру за 10 тысяч долларов, — приводит пример Паращишен. — И когда законопроект стал законом, вы решили продать эту квартиру. Продать за 10 тысяч вы не можете, потому что вы заплатите еще 20%. Либо продадите за 10 тысяч, но все равно заплатите 20% налога. А если ставить 12 тысяч, то это уже вне рынка, потому что люди ещё не адаптировались к этим ценам. И как долго будет идти этот процесс адаптации, — тоже непонятно. Какое-то время уйдет, чтобы привыкнуть к новым реалиям. А это значит, что вы попадаете в зону риска. Ибо непонятно, сможете ли вы вообще окупить свои вложения».
Место для маневра
Но можно ли будет обойти норму об НДС, если законопроект все-таки примут? Например, в случае с теми инвесторами, которые подписали свои договоры на приобретение жилья до вступления закона в силу.
По мнению Дмитрия Паращишена, это теоретически возможно:
«Закон не должен иметь обратного действия. Если договоры заключены до вступление закона в силу, то по практике цивилизованных стран, они не могут подпадать под его действие. Но будет ли оспариваться эта норма, а учитываться только дата проведенной оплаты?.. Тут надо будет смотреть».
«Этот законопроект связывает налогообложение с определённым событием, — отмечает в свою очередь глава юридической компании «Гранд Иншур» Андрей Степаненко. — И это событие – не подписание договора и не оплата. Это событие – первая передача готового новостроя в собственность покупателя. Договоры инвестирования могли быть заключены и десять лет назад, но наличие либо отсутствие налога будет зависеть лишь от даты передачи жилья инвестору. Если жильё будет передано до вступления в силу закона, налогообложения не будет, в противном случае придётся заплатить налог».
По мнению Степаненко, правильно было бы обдумывать схемы ухода (оптимизации) налогообложения лишь тогда, когда есть принятый закон в окончательной редакции:
«Пока, предварительно, можно говорить о договорённостях с застройщиком о максимально ранней дате подписания акта приёма-передачи жилья (до вступления в силу закона). Либо о максимальной отсрочке подписания этого акта (после принятия закона), для подготовки схем оптимизации налогообложения».
Без вариантов
Самой уязвимой категорией участников данной истории являются, конечно же, «бюджетные покупатели». Те, кто, с трудом собрав несколько тысяч на первый взнос, в течение нескольких лет платил рассрочку в надежде купить, наконец, вожделенную квартиру. И здесь, в основном, речь идет о молодежи и молодых семьях с маленькими детьми, для которых любая переплата становится проблемой.
Чего же ожидать тем, у кого к моменту сдачи дома просто не окажется тех самых 18% налога? Будут ли забирать у них квартиры?
«Те деньги, которые требуются для уплаты налогов, они же не нам идут, — поясняет Дмитрий Паращишен. — То есть, вы будете жить в квартире, которая вам не принадлежи и которую вы не можете оформить, потому что не собрали достаточной суммы для уплаты налога. Фактически вы будете жить в незарегистрированной квартире. И все равно собирать деньги до той поры, пока не закроете долг».
«Неправильно говорить, что у покупателя заберут квартиру. Правильно говорить, что ее ему не отдадут, — добавляет Андрей Степаненко. — Потому, что он выплатил неполную стоимость. В конечную стоимость жилья будет добавлен налог. Жилье передается после оплаты всей стоимости. Если у покупателя нет необходимой суммы, то у застройщика нет оснований передавать жилье. В этом случае применяются договорные условия. В большинстве договоров предполагается расторжение с возвратом покупателю полностью или частично вложенных средств».
Недвижимость в Украине подорожала на 15%: как изменились цены в Одессе